Наступил новый год, и сегодня я хотел бы попробовать спрогнозировать то, как будет вести себя рынок недвижимости Торонто в наступившем году. 

Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях, есть различные факторы, влияющие на рынок. Некоторые из них, непосредственно влияющие на баланс спроса и предложений, такие как темпы строительства и увеличение численности населения, не могут меняться быстро. Для их изменения требуются годы. Это так называемые долгосрочные факторы. 

Другие же, такие как возможность дешёвого кредитования и всевозможные государственные регулирования, это краткосрочные факторы, способные менять рынок в ту или другую сторону довольно быстро. Сегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены будут расти. Иммиграция сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были недостаточны в последнее десятилетие, сегодня упали до катастрофической отметки. 

Застройщики, планировавшие выйти в продажи в 2022 г, в большинстве своём отложили проекты до лучших времён. Сильное подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49 % затраты на строительство для нового жилья и необходимость соблюдать введенные дополнительные условия строительства привели к тому, что стоимость строительства взлетела до небес. И для того, чтобы проект был рентабельным, новостройки надо продавать по довольно высоким ценам, иначе проект просто не имеет смысла. 

В тоже время из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимые для получения финансирования на строительство, сегодня очень тяжелая задача. Начинать новые проекты очень опасно, так как если не удастся продать проект быстро, придется откладывать строительство, а это приведет к еще большим расходам и проект может стать нерентабельным. Из всех планировавшихся к выходу в 2022 г проектов в продажу вышло от силы 10%. Это проекты крупных застройщиков, которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатив строительные материалы и т.д. 

Сегодня нет предпосылок тому, что ситуация изменится в ближайшее время. В действительности, выход такого ничтожного количества проектов — это полная катастрофа для принятой в 2021 г правительственной программы, направленной на то, чтобы в следующее десятилетие построить такое количество жилья, которое смогло бы сбалансировать спрос и предложение. Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз. Понятно, что если вовремя не начать проект, то примерно через 4 года, а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит, что в будущем мы неминуемо столкнемся с ещё большей нехваткой недвижимости, чем в предыдущие годы, и как следствие, как только спрос вернется на рынок, рост цен неизбежен. Это то, что нас ждёт впереди в долгосрочной перспективе. 

Однако я не думаю, что в ближайшие месяцы рынок может существенно измениться. Сильно поднявшиеся ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией, и хотя инфляция и опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого года, этого явно не достаточно. Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани, и Центральный банк Канады посчитал возможным еще немного поднять процентную ставк. В январе этого года она была поднята на 0,25% . С большой вероятностью это уже последнее повышение ставки, но всё же остаётся риск еще одного незначительного повышения весной. По моему мнению, далее последует некоторые затишье, а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение, скорее всего опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге к середине 2024 г ставка должна составлять около 3%.

Касательно цен на недвижимость, я думаю что они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течении первого и второго квартала 2023 г. Далее цены начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того что в 2024 г мы столкнемся с сильным подорожанием цен на недвижимость на сегодня очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года, а это огромное количество покупателей.

За 2022 г очень сильно подорожала аренда, так как многим, кто раньше планировал покупку, из-за высоких ставок кредитование стало недоступно, и им приходится довольствоваться арендой. Статистика показывает, что сегодня рекордное количество канадцев снимают жилье. Ситуацию с арендой также усугубило то, что после окончания пандемии в страну въехало огромное количество студентов и временных рабочих, а приезжающие это именно потенциальные арендаторы квартир. Я уверен, что в 2023 г подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится, и ситуация когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более трёх тысяч долларов в месяц уже не загорами.

Фактором, который мог бы резко изменить рынок, могло бы быть изменение сроков амортизации ипотек с 25 до, скажем, 40-45 лет, это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, на сегодня он как-то отошёл на второй план. И я не думаю, что эти изменения не будут введены в ближайшее время. 

Правительство прекрасно понимает, что изменение сроков амортизации ипотеки при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого они не хотят. В то же время если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны. Моё мнение, что правительству рано или поздно все-таки придется изменить сроки амортизации ипотек, но сегодня это козырная карта, которую они будут придерживать до последнего.

Высокие арендные ставки и отсутствие контроля цен на аренду новой недвижимости понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Я не могу сказать, что они вернулись на рынок массово, но положительная тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая. 

Тем же инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость это долгосрочные инвестиции. Вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты, выходящие в продажу, вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет, то есть в то время, когда мы ожидаем самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования. Так как после периода высоких ставок всегда наступает период, когда для стимуляции экономики государству приходится держать минимальные ставки. Так что если вы играете в долгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные проекты на стадии предварительного строительства в Торонто, которые выходят в продажу. 

Я бы советовал выбирать те проекты, где сроки строительства 5 лет и больше. Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому, что в Торонто мы увидим тоже самое, что произошло в Нью Йорке после кризиса 2008 г, когда на несколько лет было заморожено практически всё строительство. После выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё что предлагалась к продаже было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего. В итоге сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхеттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а чтобы купить такую недвижимость потребуется не меньше полутора миллионов. До 2003 г я жил и работал в Нью-Йорке и продолжаю постоянно следить и анализировать рынок. Рынок Торонто всё время отстает от рынка недвижимости Нью-Йорка приблизительно на 10 лет, так что я практически не сомневаюсь, что те цены, которые мы видим в Нью-Йорке сегодня, это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.

Maxim Baginskiy

Broker of Record

Right At Home Realty Investments Group

Для консультаций назначайте апойтмент на портале

www.newGTAcondos.com

P: 416-832-8343

E: [email protected]

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.