Клиентами нашей компании в основном являются люди, зарабатывающие на инвестициях в недвижимость, и сегодня мы получаем очень большое количество звонков с вопросами, что происходит с рынком, и как правильно себя вести в подобной ситуации.

Что-то подобное происходило и в 2017 г и в начале пандемии в 2020 г. Кризисные ситуации всегда очень волнуют владельцев недвижимости, и все хотят знать, что надо делать, чтобы не допустить дорогостоящих ошибок. 

В нашей работе мы уделяем особое место анализу экономики, и рынка недвижимости и подробно рассматриваем вероятности различных сценариев. Именно это позволяет нам быть одной из самых успешных компаний на рынке инвестиций в недвижимость Торонто. а нашим клиентам — неплохо на этом зарабатывать.

За 15 лет работы в Торонто, в которые были и резкие взлеты цен и падения, и мало предсказуемые кризисы, мы не сделали ни одной значимой ошибки. Все предсказываемые нами сценарии сбывались со 100% точностью. Так что думаю многим будет интересно услышать моё мнение о сегодняшней ситуации.

Начать я бы хотел с экономики. Большинство аналитиков уже не сомневаются, что поднятие ставок кредитования не сможет быстро справиться с инфляцией, в то же время это сильно ударит по экономике Канады в целом. Соответственно вот-вот наступит рецессия, а по моему мнению она уже наступила сегодня. Что такое рецессия? Простыми словами, это неизбежный цикличный спад экономики, который происходит приблизительно раз в 10-15 лет. Последняя рецессия в Канаде была в 2008-2009 годах. Триггером для сегодняшней рецессии послужили такие факторы, как последствия пандемии и, конечно, мировой политико-экономический кризис.

Существует несколько вариантов развития событий, когда рецессия становится очевидной и неизбежной и это именно то, что мы видим сегодня.

Что происходит во время рецессии? Растет инфляция, поднимаются цены на все виды товаров и услуг, резко снижается количество выдаваемых кредитов, наблюдается обесценивание биржевых индексов, падают объемы производства, повышается сумма задолженности государства и как следствие перечисленного через какое-то время происходит сокращение рабочих мест.

Все эти факторы, за исключением последнего мы видим сегодня. Сокращения количества рабочих мест мы пока не наблюдаем, так как происходит восстановление после пандемии, из-за которой и так уже было потеряно большое количество рабочих мест. Это, пожалуй, единственное, что отличает сегодняшний кризис от предыдущих, но не надо забывать о том, что мы в самом начале рецессии, которая по мнению большинства ведущих экономистов в этот раз продлится 12-18 месяцев.

Во время рецессии происходит обнищание населения, так как рост заработной платы существенно отстает от подорожания жизни. Людям приходится гораздо больше тратить на продукты, услуги, платежи по кредитам, соответственно накопления тают на глазах, да ещё и съедаются инфляцией. По мнению большинства аналитиков, пик кризиса придется на конец зимы- начало весны следующего года, и пока ещё мы не ощущаем его в полном объёме.

Что это значит для владельцев недвижимости, и что ожидать в ближайшее время? Сегодня покупатель уже ушёл с рынка, недвижимость перестала дорожать. а в некоторых сегментах даже упала в цене на 15-20%. Если кто то надеется, что осенью рынок вернется в норму, то наверно я их разочарую. Дно ещё не достигнуто, и осеннего рынка не будет, мало того, под большим вопросом и весенний рынок следующего года.

Соответственно, продавцам надо смириться с ситуацией и/или продавать недвижимость с большой скидкой или ждать как минимум год-полтора. Для покупателей же это отличное время приобрести недвижимость, но не забывайте рассчитывать свои средства, так как стоимость кредитования в краткосрочной перспективе неминуемо продолжит расти, так же как и все остальные товары. Соответственно многим придется пересмотреть свой семейный бюджет. И тут надо хорошо рассчитывать свои силы, чтобы не оказаться в ситуации. когда платить по кредитам будет просто нечем.

Сейчас очень неплохое время для переезда, если вы планировали переехать в более дорогое жильё, то это идеальное время, так как дорогая недвижимость значительно просядет в цене, а дешёвая или не подешевеет вообще или подешевеет не значительно.

В ближайшие два года мы увидим беспрецедентный рост арендных ставок, стоимость аренды в тех сегментах недвижимости, где ставки не контролируются рент-контролем вырастет очень существенно, что безусловно является плюсом для инвесторов и поможет сбалансировать увеличившиеся расходы по оплате за ипотеку.

Для инвесторов, вкладывающих деньги в покупку кондоминиумов на начальном этапе строительства, сегодня просто золотые времена. В 2017 г и весной и летом 2020 г, когда основное количество людей в панике старалось избавиться от недвижимости, мы советовали срочно покупать. И те, кто тогда прислушался к нашим советам, в итоге отлично заработали. Сегодняшняя ситуация для меня ещё более очевидна.

Сроки строительства многоквартирного комплекса четыре-пять лет, к этому времени рецессия уже закончится, а вот стоимость строительства за эти годы вырастет до небес. На это указывают все факторы. Городские власти уже в сентябре сильно увеличат development charges. Зарплаты рабочих строительных специальностей значительно выросли, и этот рост продолжится. Закон Exclusionary zoning – также вступит в силу в сентябре и по нему застройщикам придется отдавать до 10% от построенных квартир городу под доступное жилье. Законодательство, по которому застройщики теперь будут обязаны устанавливать очень дорогостоящие системы, уменьшающие выброс тепла в атмосферу, инфляция, из за которой дорожают все строительные материалы. Перечисленное — лишь верхушка айсберга. Это приведёт к очень существенному подорожанию стоимости строительства, а соответственно и к резкому подорожанию недвижимости после окончания кризиса.

Мы только что всё это уже видели. За время пандемии из за бездумного печатания денег правительством Канады раскрученная инфляция уже подняла стоимость строительства более чем на 25%, но это было только начало. В следующие 2 года мы увидим ещё более сильное увеличение стоимости строительства.

Вы спросите так как же так? С одной стороны, у людей не будет денег, а с другой цены после окончания кризиса взлетят до небес. Кто же всё это будет покупать? Да это именно так. И вот в чём вся загвоздка. Строительная индустрия с сопутствующими отраслями это почти 40% канадского ВВП. Если люди перестанут покупать, так как у них не будет денег, то индустрия просто рухнет, потянув за собой всю канадскую экономику.

Естественно, государство этого никогда не допустит. Те кто думает, что такой сценарий возможен, очень сильно заблуждаются, забывая, что у правительства на руках есть великолепный козырь – сроки амортизации ипотек. Ведь покупателю по большому счёту абсолютно не важно сколько стоит недвижимость, важно сколько он за неё платит ежемесячно. И если при сегодняшней 25-летней амортизации платёж по кредиту за ипотеку в миллион долларов при ставке 3% составляет почти 5 тыс долларов, то при амортизации в 40 лет, это около 3,5 тыс долларов. Мы уже видели в Канаде амортизацию в 40 лет до 2008 года. Думаю, что очень скоро такая амортизация ипотеки станет опять доступна. С большой вероятностью после окончания кризиса, когда цены на недвижимость взлетят до небес, а покупательская способность сильно упадет, мы можем увидеть и 45- 50 лет амортизации. В Японии например есть возможность брать кредит сроком на 100 лет.

Так что мой совет инвесторам — ни медлить ни минуты. Надо быть не там где шайба сегодня, а там где шайба будет завтра. Сегодняшний момент даёт возможность заработать в будущем ещё больше, чем это было сделано в 2017 и в 2020 г. Кризис — это самое лучшее время для инвесторов, которого всегда с нетерпением ждут крупные игроки рынка, за действиями которых я лично очень пристально слежу.

Крупные инвест-фонды имеют большие аналитические отделы и их анализы рынка довольно точны. Сегодня все они увеличивают свои портфели недвижимости, пользуясь ситуацией, когда более мелкие игроки рынка, предчувствуя предстоящую сложную финансовую ситуацию, наоборот стараются избавиться от недвижимости, чтобы получить необходимые оборотные средства.

В самое ближайшее время на нашем YouTube-канале NEWGTACONDOS выйдет видео, где я расскажу как грамотно создать свой инвестиционный портфель недвижимости в сегодняшней ситуации для тех кто обладает различными суммами денег, начиная всего с 50 тысяч долларов. Многие скажут, что 50 тыс долларов это не реально, но вы ошибаетесь. Работая с нами всё реально!!!

Maxim Baginskiy

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.