В последние два года деньги инвесторов потоком уходят в недвижимость Калгари, где доходность инвестиционных вложений сегодня в три раза выше, чем в Торонто.

  Законодательство Альберты существенно отличается от Онтарио, и многие наши клиенты задают одни и те же вопросы. 

Вопросы абсолютно правильные, так как разница в покупке и эксплуатации инвестиционной недвижимости в Калгари сильно отличается от Онтарио. И конечно неплохо знать все нюансы перед тем, как принимать решение о покупке. 

Надеюсь, эта статья ответит на большинство возникающих вопросов, ну а если нет, звоните нам или назначайте онлайн-встречу на портале www.newGTAcondos.com. Я постараюсь ответить на все ваши вопросы.

И так начнём с покупки. Калгари в отличие от Торонто, и я уже неоднократно писал об этом в моих предыдущих статьях, сильно продвинулся в современных технологиях, касающихся повседневной жизни. Это коснулось и процесса покупки недвижимости. В Торонто когда наш клиент выбрал планировку квартиры, мы должны связаться с застройщиком, сделать запрос на данную планировку, узнать на каких этажах эта квартира свободна и какова будет её точная цена, потом обговорить это с потенциальным покупателем и лишь после этого отправить застройщику бронь на данную квартиру. В Калгари всё по-другому.

Наша компания как одна из лидеров продаж инвестиционной недвижимости в Калгари подключена к базе крупнейших застройщиков. Мы видим в реальном времени какая квартира свободна, её точную цену, потенциальную арендную плату, точную цену за обслуживание и так далее. Далее нам достаточно нажатия одной кнопки, чтобы продать эту квартиру нашему клиенту. Всё происходит автоматически, уже через час- полтора покупателю на электронную почту придет ссылка для электронного подписания договора. После подписания, на которое как правило отводится 12 часов, договор вернётся к застройщику, застройщик подпишет его со своей стороны, и покупатель, и застройщик и мы получим законченную копию договора. 

С этого момента начинается десятидневный «Cooling period», в течении которого покупатель имеет право отказаться от покупки. Это время выделено законодательством Канады для того, чтобы покупатель мог подробно ознакомиться с контрактом и задать все вопросы, если такие возникли. Если мы работаем с проектом, то наши юристы уже проверили договор и считают его полностью безопасным. Тем не менее, после получения подписанного застройщиком контракта также дополнительно проверяется каждый контракт. Мы очень дорожим своей репутацией и безопасность клиента для нас на первом месте.

После подписания контракта в течение 24 часов нужно сделать первый платеж по договору. Вместе с контрактом приходит инструкция по переводу платежа на счёт юриста, который будет держать непозиционные деньги на траст-аккаунте до окончания строительства. Так же как и в Онтарио деньги на депозите не идут застройщику, они в полной безопасности. Деньги от юриста будут отправлены застройщику только после окончания строительства в момент перехода права собственности на недвижимость. Следующий платёж по контракту покупатель делает в сроки, установленные договором точно таким же образом. Суммарный депозит в pre-construction контракте в Калгари как правило 10%, а не 15-20% как в Торонто, что очень существенно влияет на доходность инвестиции во время строительства.

Второй нюанс это то, что pre-construction контракты в Калгари очень простые и не предусматривают никаких дополнительных платежей. Так как в Калгари нет ни «Land Transfer Tax», ни «Development Charges», ни «Park levis, ни каких-то других дополнительных платежей. Расходы на завершение сделки обходятся в 2,000, это плата за юриста. То есть конечная цена квартиры отличается от цены в контракте приблизительно на 2,000 в отличие от Торонто, где расходы на завершение сделки могут быть 30-50, а иногда и более тысяч в зависимости от места расположения объекта. В Торонто заранее посчитать эту сумму можно лишь очень приблизительно. В Калгари же всё чётко. И на мой взгляд, так и должно быть.

Кроме того, инвесторам не нужно дополнительно платить 24,000 HST при завершении сделки, а после того как квартира сдана в аренду, заполнять заявление на возврат этих денег. HST в Калгари попросту нет. Далее в Калгари практически нет периода между occupancy (момент выдачи ключей) и closing (переход права собственности). Если в Торонто этот период в среднем составляет от 6 до 9 месяцев, то в Калгари в некоторых проектах его нет вообще, а в других 2-3 недели. Это тоже существенное преимущество, так как в этот период вы платите застройщику сборы.

Теперь об аренде.Тут тоже множество положительных нюансов для владельцев недвижимости. Во-первых, при цене недвижимости в два раза дешевле, чем в Торонто арендные ставки в Калгари ниже, чем в Торонто всего на 15-20%. Естественно при таких цифрах инвестор имеет доход от аренды.

Все современные комплексы в Калгари имеют собственные менеджмент-офисы, расположенные непосредственно в комплексе, и именно они сдают квартиры в аренду и управляют недвижимостью для инвесторов. Стоит заметить, что доля свободных квартир в Калгари сегодня близка к нулю, то есть вся попадающая на рынок аренды недвижимость сдаётся молниеносно.

Многие pre-construction-проекты продаются с гарантированной арендой и бесплатным менеджментом на 2 года. То есть покупая недвижимость покупатель одновременно с договором на покупку подписывает договор аренды и гарантированно получает деньги на свой банковский счёт ежемесячно после окончания строительства.

Кроме того, законы в Калгари полностью на стороне владельцев недвижимости. Тут нет арендного контроля, цену аренды вы вправе поднять в любое время и на сколько считаете нужным. Тут также нет автоматического продления контракта как в Онтарио. То есть если контракт заключён на год, и вы не хотите далее сдавать квартиросъемщику квартиру, он обязан съехать в день окончания контракта.

В отличие от Торонто в Калгари вы имеете право взять с квартиросъемщика месячную плату — депозит за ущерб, который возвращается только после того, как квартиросъемщик освободил помещение, и вы считаете, что оно в хорошем состоянии. Кстати, в контракт на аренду в Калгари вы имеете право включить пункт об отсутствии домашних животных. Наконец в случае возникновения проблем с квартиросъемщиком процесс выселения, который в Торонто тянется месяцами, а иногда из-за загруженности судов доходит до года, в Калгари занимает всего несколько недель.

Надеюсь, эта статья поможет вам лучше понять почему Альберту многие называют раем для владельцев недвижимости. На нашем YouTube-канале (New GTA Condos) в плейлисте «Инвестиции в Калгари» вы найдёте много видео, где я рассказываю об инвестициях в Альберту, привожу сегодняшнюю статистику и делаю прогнозы о том, что будет происходить в Калгари в ближайшие несколько лет. Тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость Калгари, я очень рекомендую посмотреть видеорепортажи. Вы найдёте там массу полезной информации.

Maxim Baginskiy

Right At Home Realty Investments Group

www.newGTAcondos.com

416-832-8343

Online Appointment

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.