Банк Канады готов начать понижать процентную ставку по кредитам. Когда это произойдёт, и как это повлияет на рынок недвижимости Торонто? Сегодня этот вопрос интересует многих. 

Инфляция в апреле снизилась ещё немного и составила 2,7% против 2,9% в марте. В принципе это то, что и ожидал Центральный Банк Канады, в планах которого довести инфляцию до показателя около 2% уже к началу следующего года. 

На сегодня важно даже не то, что инфляция уже почти в норме, а то, что она полностью контролируема. Даже поднявшиеся цены на бензин не смогли выбить инфляцию из колеи, хотя такая опасность и существовала. Снизят ли ставку кредитования 5 июня, или же Банк Канады посчитает, что можно ещё немного подождать? Экономисты делают многочисленные прогнозы, но на сегодня никто не знает, будет ли понижение ставки пятого июня. 

С одной стороны, инфляция под контролем, и это явно указывает на то, что Банк Канады добился результата, и ставку можно начать опускать, чтобы стимулировать экономику. С другой стороны, данные по экономике, безработице, тратам денег населением, дефолтам по кредитам лучше, чем ожидались, а значит можно ещё немного подождать. Сегодня даже трудно опираться на мнение ведущих экономистов Канады, так как около половины из них, а точнее 53% считают, что ставку в июне опустят, 47% считают, что нет. 

Я выскажу своё мнение. Думаю, что ставку кредитования опустят не 5 июня, а 24 июля. На следующем заседании Банка Канады она будет понижена на 0,25%. По большому счёту, это уже ничего не меняет. Основное количество обновлений по ипотечным кредитам придётся на 2025 год, к этому времени ставка должна быть опущена глобально. По прогнозам большинства экономистов, уже к концу этого года она упадёт на 0,75%, и её продолжат опускать весь 2025 год. 



С большой вероятностью уже к середине 2025 года процентная ставка Центрального Банка Канады будет около 3,5%. Соответственно межбанковская ставка, от которой зависят проценты по ипотеке, и которая сегодня составляет 7,2%, снизится до 5%. Таким образом, уже к середине следующего года можно будет получать ипотечные кредиты под 3,5%. Это крайне важно не только для того огромного количества домовладельцев, чьи контракты с банками подходят к обновлению в следующем году, но и для тех, кто только собирается приобрести недвижимость. Сегодня их главная не позволяющая совершить покупку проблема — это даже не высокие ежемесячные платежи, а квалификация на получение кредита, которая серьёзно облегчится с понижением ставки. 

Возможны ли другие варианты развития событий? На мой взгляд, однозначно нет. Сегодняшнее состояние экономики требует стимуляции, массовых дефолтов по кредитам власти не хотели бы увидеть. Так что спокойно выдохнуть можно уже сегодня, хотя, конечно, не всем. Тем, у кого закрытия сделок по купленным на этапе котлована квартирам и домам приходятся на вторую половину этого года, по-прежнему будет очень непросто получить кредитования и закрыть сделку.

Теперь давайте рассмотрим, что будет происходить с рынком недвижимости Торонто с понижением процентных ставок. По моему мнению, начало снижения ставок уже к осени этого года даст результат. Осенний рынок в этом году будет значительно более оживлённым чем то, что мы видим сегодня. На рынок вернутся те, кто сможет квалифицироваться на получение кредита, но учитывая что ставки к осени не успеют понизить глобально, горячим рынок пока не станет. Не думаю, что возвращение небольшой части покупателей существенно повлияет на цены, так как на рынке много предложений и вернувшихся на рынок покупателей будет недостаточно, чтобы раскупить всё имеющееся на рынке жильё.

К весне следующего года ставки по кредитам опустятся ещё, тем самым облегчив квалификацию на получение кредитования. На рынок начнут возвращаться те, кто ранее не могли квалифицироваться на ипотеку. С дальнейшим понижением ставки покупку смогут себе позволить всё больше и больше людей. Сегодня накоплен колоссальный отложенный спрос. Это те, кто из-за высоких ставок кредитования не могли совершать покупки в течении практически трёх лет. Как только ставка упадёт, огромное количество потенциальных покупателей вернётся на рынок.

В полном объёме я ожидаю возвращения отложенного спроса во второй половине 2025 года. Это может произойти и раньше, если будет отменён двухпроцентный стресс-тест, который в одночасье сильно упростит получение ипотеки. Пока, хотя стресс-тест и выглядит полным абсурдом, отменять его не собираются. Я думаю, основная причина — нежелание властей увидеть сильный рост цен на недвижимость до выборов следующего года. После возвращения покупателей на рынок в полном объёме понадобится как минимум 5–6 месяцев, чтобы раскупить имеющееся на рынке жильё. И вот тут начнётся очень сильное подорожание.

Надо не забывать, что в момент окончания кризиса всегда возникает цепная реакция. На рынке появляются покупатели. Продавцы массово снимают объекты с продажи, видя, что цены начали расти, и понимая, что стоит подождать чтобы через какое-то время продать гораздо дороже. Сегодняшняя ситуация отличается от предыдущих кризисов ещё и тем, что с понижением ставок у тех, кто сегодня пытается продать по причине того, что платежи по кредитам стали неподъемными в это же время начнут уменьшаться и ежемесячные платежи по кредитам. А значит уйти с рынка и дождаться того времени, когда продать станет гораздо выгоднее, будет проще.

Ещё один существенный момент, который нельзя недооценивать, прогнозируя будущие цены на недвижимость в Онтарио. Начиная с 2020 года количество проектов, начинающих строительство стало резко падать. Застройщики, не имея возможности продать необходимые для финансирования строительства 75% квартир в проекте, не начинают стройки. 

Средний многоквартирный комплекс строится около 5 лет, соответственно в период с 2026 г по 2029 г практически не будет подпитки рынка только что построенными квартирами. По моему мнению, это и будут годы очень существенного роста цен. В чём-то ситуация очень похожа на то, что происходило после кризиса недвижимости в 2012–2013 годах, когда застройщики не могли распродать построенное жилье, и новое строительство не начиналось. Тогда образовался трёхлетний провал с началом строек. Как следствие, мы получили очень большую нехватку недвижимости и подорожание в 2016–2019 годах.

Когда-то ещё в 2016 году, когда цены за квадратный фут площади квартир в центре Торонто были около $600 за фут, я чётко спрогнозировал $1 000 за фут уже в 2019–2020 годах. В итоге получилось так, что цены перевалили за $1 000 за фут уже в начале 2019 года. Сегодня я абсолютно уверен, что цена квадратного фута в хороших проектах центра Торонто к 2027- 2028 году будет как минимум $1 800 за квадратный фут площади. Будущее рынка недвижимости Торонто очень предсказуемо, так как есть множество факторов, влияющих на ценообразование которые невозможно поменят. Все они указывают на то, что начиная со следующего года цены на недвижимость в Торонто начнут расти.

Maxim Baginskiy

Right At Home Realty Investments Group

Портал по Торонто и Калгари www.newGTAcondos.com

Портал по Карибам www.BuyCaribbeanHome.com

416-832-8343

Online Appointments

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.