Сегодня рынок нового строительства кондоминиумов в Торонто практически мёртв. 

В статье я расскажу о причинах, которые привели к этой ситуации и будущих необратимых последствиях, вызванных текущим кризисом.

Я работаю на рынке инвестиций в строящихся кондоминиумах Торонто уже почти 20 лет. Могу с уверенностью сказать, что того, что мы видим сегодня, не только не было за прошедшие 20 лет, но, пожалуй, строительная индустрия столкнулась с самым сильным кризисом за последние 50 лет. 

В мае этого года во всём GTA на этапе котлована было продано всего 518 квартир. Это приблизительно в 8 раз меньше, чем обычно продавалось за месяц в предыдущие годы, и в два раза меньше, чем  во время локдауна в пандемию. Некоторые застройщики уже объявили 

банкротство, некоторые балансируют на грани. Новые, даже полностью проданные ранее проекты, не начинают строительство, так как застройщики не могут получить финансирование строительства на приемлемых условиях. 

В то же время застройщики вынуждены платить огромные проценты по уже полученным ранее кредитам, использованным на покупку земли, дизайн и рабочие чертежи проекта, на получение всевозможных согласований и так далее. 

Каждый месяц задержки строительства стоит застройщикам огромные деньги. В итоге многие из полностью проданных ранее проектов никогда не будут построены, так как попросту станут нерентабельными.

Причина происходящего — это пандемия, во время которой было остановлено строительство, глобально подорожала логистика и стоимость строительных материалов.

Далее на мой взгляд, неадекватные действия властей, которые растратив все бюджетные деньги во время пандемии подняли застройщикам сборы на строительство на 49%, пытаясь таким образом пополнить бюджет.

А также инфляция и дорогое финансирование, вызванное взлетевшими до небес ставками по кредитам. 

Как следствие себестоимость строительства многоквартирных кондоминиумов стала заоблачной. Продать квартиры по ценам, при которых возможно бы было построить проект, практически невозможно.

Для нормального функционирования предстроительной индустрии, цены на новостройки должны отличаться от равноценного жилья на вторичном рынке на 10–15%. Это норма, по которой всегда работала строительная индустрия.

Сегодня же из-за высокой себестоимости строительства, цены на новостройки поднялись на 30% и более процентов. 

Из-за дорогого кредитования и как следствие отсутствия покупателя на рынке, цены на вторичном рынке упали на 15%. В итоге стоимость при покупке новостройки сегодня как минимум на 30% выше, чем стоимость такой же квартиры на вторичном рынке.

Причём я не сравниваю кондоминиумы построенные 10–15 лет назад, это абсолютно другой продукт. Я сравниваю те, в которых кондо-строительство закончилось пару лет назад с теми, что продаются сегодня на этапе котлована. Конечно, при таком раскладе новостройки покупают единицы.

Сейчас покупают лишь те, кто годами не мог накопить деньги на первоначальный взнос. Они пользуются супервыгодными предложениями застройщиков, когда можно вносить, например, по $1 тыс ежемесячно на протяжении всей стройки, и аккумулировать за время строительства необходимый первоначальный взнос.

Как правило, это люди, покупающие впервые, но таких покупателей крайне мало. 

Инвесторы же, которые всегда были двигателем рынка, полностью перестали покупать в Онтарио. На начальном этапе строительства всегда было мало покупателей, покупающих для себя, так как покупая на этапе котлована, необходимо внести 15% от стоимости и ждать окончания строительства 4–5 лет.

Когда цены на новостройки были лишь немногим дороже вторичного жилья, а стоимость недвижимости существенно возрастала за время стройки, их заменяли инвесторы, отлично зарабатывающие на подобных сделках. Сейчас же их попросту нет.

Для получения финансирования строительства застройщику надо продать как минимум 75% квартир в многоквартирном кондоминиуме. И при отсутствии инвесторов, ранее быстро раскупавших квартиры на этапе котлована, на продажу проекта может уйти несколько лет. 

Сегодня в выставленных на продажу проектах на этапе котлована в месяц продаётся ничтожное количество квартир. Застройщик же в это время платит проценты по уже имеющимся кредитам. Это значит, что для того, чтобы удержаться на плаву, следующие квартиры надо продавать ещё дороже, иначе проект станет убыточным.

В итоге цены на квартиры в проектах на стадии котлована не только не падают, но и продолжают расти, вот только желающих покупать их нет. И правда зачем, когда можно купить на вторичном рынке на 30% дешевле. 

К сожалению, это реалии сегодняшнего дня, и это полный крах строительной индустрии кондоминиумов в Торонто, который мы пока ещё не видим, но почувствуем в ближайшие годы. Если вовремя не начать строительство, то примерно через 4 года на рынок не будут выходить готовые квартиры, и возникнет большая нехватка предложения.

Последствия кризиса последних лет будут катастрофическими: две трети проектов, в которых сейчас продаются квартиры, никогда не будут построены. Или же их построят лишь через 8–10 лет, так как возвращение строительной индустрии в норму не будет быстрым. 

Инвесторы начнут возвращаться на рынок проектов на стадии котлована только тогда, когда на рынке вторичного жилья не останется предложения. Тогда цены на вторичном рынке взлетят до небес и практически догонят нынешние цены проектов на стадии котлована.

Вот мой прогноз что будет происходить с рынком кондоминиумов GTA в ближайшие годы: к середине 2025 года ставки кредитования станут приемлемыми, и на рынок вернётся большое количество покупателей, отложивших покупку в прошедшие годы из-за невозможности получения кредитования.

Далее, на то, чтобы раскупить большое количество жилья, которое есть на рынке, потребуется как минимум 6–7 месяцев. В это время цены на вторичном рынке начнут понемногу расти, и чем меньше будет оставаться квартир, тем больший рост цен следует ожидать.

В 2026 году на рынке вторичных продаж останется очень мало квартир. Тогда начнётся сильное подорожание, и за год цены вторичного рынка практически догонят цены в проектах на стадии котлована.

В 2027 году мы получим полную катастрофу.

Низкие ставки по кредитам, и много людей на рынке, готовых совершить покупку. На вторичном рынке очень мало квартир.Нет завершения строящихся проектов, так как темпы строительства глобально снижаются с 2020 года.Цены на вторичном рынке на 30–40% выше сегодняшних, а цены на проекты на стадии котлована лишь незначительно выше цен на вторичном рынке.

Далее наступит нормализация, проекты на стадии котлована начнут быстро раскупаться, как это было еще несколько лет назад. Темпы строительства увеличатся в разы, и спустя 4–5 лет в 2031 – 2032 году мы получим очередное большое количество завершенных проектов. И как следствие, много предложения на вторичном рынке, что приведет к очередной коррекции цен. 

Таковы реалии сегодняшнего дня. Текущий кризис, опустивший цены на жилье примерно на 15% от пиковых цен февраля 2022 года, не сделал жилье доступным. Так как из за дорогого кредитования воспользоваться ситуацией и купить недвижимость со скидкой смогли лишь немногие. 

В долгосрочной же перспективе он приведёт к тому, что цены взлетят до небес. Даже при низких ставках кредитования, которые мы ожидаем уже к концу следующего года, недвижимость не станет доступной.

Maxim Baginskiy, Broker of record

Right At Home Realty Investments Group

Портал по Торонто и Калгари www.newGTAcondos.com

Портал по Карибам www.BuyCaribbeanHome.com

416-832-8343

Online Appointments

Данный материал является пресс-релизом. Редакция сайта не несет ответственности за точность и достоверность приведенных данных в материале.