Недавнее резкое снижение ставки Банком Канады открыло новые возможности для домовладельцев, однако для многих это вызывает соблазн разорвать текущие ипотечные договоры, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками. 

Несмотря на это, эксперты предупреждают, что разрыв договора может обернуться значительными штрафами, особенно для владельцев фиксированных ипотек.

Что означает разрыв ипотеки?

Разрыв ипотеки — это досрочное расторжение договора с кредитором до окончания срока. Например, если вы подписали договор на пять лет и разрываете его через два года, это считается разрывом. Основные причины для разрыва — продажа недвижимости или рефинансирование для получения более выгодной процентной ставки.

Как работают штрафы?

Для ипотеки с переменной ставкой штраф, как правило, фиксированный и составляет три месяца процентов, рассчитанных по базовой или договорной ставке. В случае фиксированных ипотек всё сложнее. Штраф может быть рассчитан как наибольшая сумма между тремя месяцами процентов или разницей в процентной ставке (IRD). Когда ставки снижаются, расчет IRD может значительно увеличить размер штрафа.

Эксперт Виктор Тран из Rates.ca объясняет, что при разрыве фиксированного договора кредиторы теряют проценты, которые они планировали получать до конца срока. Поэтому при снижении ставок IRD становится основной формой компенсации потерь.

 Как избежать штрафов при разрыве ипотеки?

Есть несколько стратегий, которые могут помочь уменьшить или избежать штрафов:

1. Перенос ипотеки: При покупке нового жилья можно перенести текущую ипотеку с одного объекта на другой без изменения условий договора. Это позволяет избежать штрафов, но требует повторного одобрения кредита с учетом новой недвижимости и финансового состояния.

2. Комбинированная ставка: Если нужно увеличить сумму кредита для покупки более дорогого жилья, кредитор может предложить «смешанную ставку». Например, если у вас осталась ипотека на 150 000 долларов под 6% и вы берете дополнительные 150 000 под 4%, новая ставка может быть смешанной — около 5%.

3. Рефинансирование с бонусами: Новый кредитор может предложить компенсацию или бонус, чтобы покрыть часть штрафа. Например, компенсация до 3000 долларов за переход может помочь смягчить финансовую нагрузку. К тому же, некоторые кредиторы предлагают кэшбэк или бонусы для новых клиентов, что также может компенсировать штраф.

4. Досрочные платежи: Если у вас есть возможность досрочно погасить часть основного долга, это может сократить размер штрафа. Например, если вы заранее погасите 15% от основного долга, то и размер штрафа уменьшится пропорционально.

Важно учитывать дополнительные расходы

При разрыве ипотеки важно помнить, что кроме штрафа могут быть и другие расходы: юридические и оценочные сборы, страхование титула и повторная проверка финансового состояния. Это фактически означает полный пересмотр ипотечной сделки.

Эксперты подчеркивают, что решение о разрыве ипотеки должно основываться на детальном расчете всех затрат и потенциальных выгод. Несмотря на возможные краткосрочные потери, долгосрочная экономия на снижении процентной ставки может сделать это решение оправданным.